「敷金」は、部屋を借りた賃借人が家賃を滞納したり、賃借人の不注意で賃借物（部屋）を損傷したり、破損した場合の損害を担保するために、賃貸借契約に付随して賃借人（借主）が賃貸人（家主）に預け入れている金銭です。

部屋の明け渡しまでに、未払賃料や損害賠償金債務がなければ、敷金は全額が賃借人に返還されます。

賃貸借住宅の場合、「保証金」などの名目となっていても「敷金」と理解されます。

 「敷金」は、賃貸借契約において、全国的に行われており、慣習となっています。

そして、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」においても、契約条項として規定しています。

契約条件となっている場合には、敷金の預け入れが必要と考えられます。

現実として、敷金の預け入れを拒否することは難しいでしょうが、契約書の敷金の内容をしっかりと確認しておくべきでしょう。

賃貸借契約における「特約」は、必ずしも有効となるものではありません。

「特約」は、

• 借地借家法の規定と異なる合意を規定しても、借主に不利な特約として無効となります。
• 消費者契約法では、消費者（借主）の利益を一方的に害するものは無効と規定されています。

賃借人に不利な内容の「特約」は、最高裁判所の判例により、以下の要件を満たす必要があるとされました。

1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観性、合理的理由が存在すること
2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

以下のページもご参考ください。

• 賃貸借契約について
• 特約について

「居住者の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より）

原状回復に相当する修繕は、借主の負担です。

経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれると理解されます。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」については、次のページもご参考ください。

国交省ガイドラインについて

「原状回復」とは、賃借人が借りた部屋を、入居時の状態に戻すということではありません。

賃借人は、賃借物（部屋）を契約により定められた使用方法に従って、社会通念上通常の使用方法によって使用していたのであれば、そのままの状態で返還すれば、原状回復義務を果たしたと言えます。

以下のページもご参考ください。

• 原状回復とは

「善管注意義務」とは、善良な管理者としての注意を払って使用する義務のことです。

部屋の賃貸借契約では、社会通念上要求される程度の注意を払って部屋を使用することが要求され、日常の清掃や退去時に清掃をきちんと行う必要があります。

通常の清掃を行うのはもちろんですが、飲み物をこぼしたり、結露がおきてしまったりしたら、放置してシミなどが発生すると、退去時に修繕の義務が生じる場合もあります。
放置せずに、その後の手当てをする必要があります。
退去時のトラブルを避けるために、賃貸人へ報告して対処の支持などを受けておくと良いかもしれません。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

畳の裏返し、表替えは、次の入居者のためのアップグレードに相当すると考える。

とされています。

日照による畳の変色、家具を設置したことによるへこみは、「通常の仕様の範囲」と考えられます。

飲み物をこぼしてしまった跡、雨が吹き込んでしまったことを原因とする変色は、借主の不注意を原因とし、その後のメンテナンスの不良によるものと考えられ、善管注意義務違反となり、原状回復する必要があります。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

フローリングへのワックスがけは、通常の生活において必ず行うとは言い切れず、貸主負担とすることが妥当と考えられる。

とされています。

落書き、借主の不注意による雨の吹込み、冷蔵庫の下のサビ跡などは、原状回復の対象となります。

原状回復は、㎡単位で、経年変化を考慮しないで行われます。

不注意でキズをつけてしまったものは修理をしなければなりません。

修理の範囲は、最低限可能な施工単位での修理が妥当と考えられます。

修理の範囲については、国土交通省のガイドラインでは、㎡単位が望ましいとしています。
やむを得ない場合は、一面分の張替え費用を賃借人の負担とすることが妥当と考えられるとしています。

現在では、壁のクロスなどは部分補修も可能ですから、賃貸人とよく交渉する事が必要です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

引っ越し作業中に出来たキズは、借主の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多いと考えられる。

とされています。

引越し作業は、借主の責任で行われますので、引越し作業を原因とする毀損は、借主の負担となります。

しかし、引越し業者の過失によるキズであれば、引越し業者に対して当該費用の支払いや修繕を請求できるでしょう。（引越し業者との契約（約款）の内容次第です。）

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）は、借主の通常の使用において発生するものと考えられ、貸主の負担となるものとされ、原則として、借主の支払い義務はないものと考えられます。

壁に貼ったポスターなどの跡、借主所有のエアコンの設置跡、日照によるクロスの変色、壁の画鋲、ピンなどの穴も、同様に、原則として、借主の支払い義務はないものと考えられます。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

結露が発生しているにもかかわらず、貸主に通知もせず、かつ拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられることから、借主に原状回復義務が発生し、借主が負担すべき費用の検討が必要となる。

とされています。

貸主への通知、手入れを怠っているような状況では、原則として、借主が原状回復費用を支払う必要があります。

結露の原因が、建物の構造上の問題であるなどの場合には、借主に支払の義務は発生しないと考えられます。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

壁紙にタバコの臭いが染みついている状態というのは、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。

とされています。

喫煙が禁じられている賃貸物件では、用法違反にあたるとされ、損害賠償責任が生じる場合があります。

タバコの臭いは、部分補修が困難ですから、クリーニング、全面貼替えが必要となってきます。
大きな負担となったり、争いの原因となることが考えられますので、喫煙には注意が必要です。

下地ボードの貼り替えが必要な程度のものである場合、「通常の使用による損耗を超える」と判断され、原状回復費用を支払う必要が生じます。

程度により判断されますが、明確な判断基準がありませんから、争いとなる可能性もあります。
借主の方は、むやみに壁にクギなどを打ち込まないほうが無難でしょう。

特に破損のない網戸を張り替えることは、次の入居者を確保するためのグレードアップに相当すると考えられます。
原状回復費用としての支払いは不要と考えられます。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

自然災害による損傷について借主に責任は無いと考えられる。

とされています。

自然災害そのものによる損傷は、ガイドラインの考え方でよいでしょうが、家具の設置方法などが直接の原因での損傷となると、判断が分かれる可能性があります。
地震などの自然災害での損傷があった場合は、借主は貸主へ状況を報告しておく必要があります。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的でなく、ペットの躾や尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等に傷がついたり臭いが付着している場合は借主負担と判断される場合が多いと考えられる。

とされています。

ペットの飼育が「可」とされている場合には、軽度の傷であれば通常損耗の範囲と考えられるかもしれません。しかし、「ペット可」となっていても、ペットによる損耗が全て認められるとは限りません。契約条件をしっかりと確認しておく必要があります。

ペットの飼育が禁止されている場合は、用法違反として損害賠償責任が生じる場合もあります。

ペットの飼育は、賃貸借契約の内容、条件により、常識的に判断されることが必要です。

原状回復は、「新しいものと交換する」ことではありません。

鍵の破損、紛失がなければ、鍵の交換は、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、借主が支払う必要のないものと考えられます。

特約で「退去時には、借り主の負担で鍵の交換を行う」と記載されている場合もありますが、貸主さんと交渉するべき問題ではないでしょうか・・・

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、ハウスクリーニングに対し、

借主が通常の清掃（具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ周りの油汚れの除去等）を実施している場合は、次の入居者確保のためのものであり、貸主負担とすることが妥当と考えられる。

台所周りの油汚れやすす、水回りの水垢、カビ等について、

使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、借主の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。

とされています。

借主が、通常の清掃をしていれば、ハウスクリーニン代は、原則として支払う必要はないと考えられます。

台所周りの油汚れやすす、水回りの水垢、カビ等の汚れが目立つ場合には、貸主とよく話し合うことが必要となってきます。

敷金は、賃貸借契約終了後明け渡しまでの損害金を担保するものです。

賃借人は、賃借物（部屋や建物）を明け渡した後に敷金の返還を賃貸人に対して請求できるようになります。